Cómo comprar para alquilar y que salga muy rentable

Cada día más los pequeños ahorradores que deciden invertir su dinero en ladrillo.Se trata de comprar pisos para luego ponerlos a trabajar.Y sale muy rentable,fíjate.

El ladrillo es cada día más apetecible para los pequeños inversores,ya no son solo socimis,las sociedades patrimonialistas o los grandes inversores los que juegan a comprar viviendas para luego ponerlas a trabajar,los pequeños ahorradores también se han dado cuenta que la inversión inmobiliaria es mucho más rentable que los productos bancarios y financieros.

Comprar una vivienda para luego ponerla en alquiler es lo más habitual,pero no lo único .También exsisten la adquisición de la nuda propiedad de la vivienda y la compraventa con alquiler garantizado  ,que en definitiva también es comprar para alquilar pero con alguna variación por medio.Es algo que se hace desde hace bastante tiempo por toda Europa,pero ¿cómo funciona? Así.

En ambas operaciones participan dos actores principales: una persona mayor propietaria de una vivienda  que quiere aumentar sus ingresos y un inversor que, aunque se beneficia de precios compraventa más bajos,sabe que se embarca en una operación a largo plazo.Se trata de inverciones de 12 ó 15 años vista,aunque varía según la edad del vendedor,según explica El País

COMPRAR LA NUDA PROPPIEDAD DE UN PISO

La nuda propiedad consiste en la compra de una vivienda a una persona mayor que se reserva el usufructo hasta su fallecimiento.Es decir,cuando el inversor compra no tiene la posesión de la casa.Tendrá la posesión de la casa cuando fallezca el propietario que se la ha vendido y vive en ella.Es una inversón a unos 10 ó 15 años vista.

"En el último año,en nuestra agencia se han incrementado un 150% las ventas de viviendas en nuda propiedad",afirma Eduardo Molet,consultor inmobiliario y fundador de Red Expertos Inmobiliarios (REI) a El País."Ya hemos superado el medio centenar en los últimos meses,cuando en años anteriores este tipo de operaciones no se cerraban porque la gente no las ontemplaba",añade.

El aliciente de esta compra es que el inversor compra el piso a un precio por debajo del mercado.Por ejemplo,se puede adquirir uno en la Diagonal de Barcelona por 400.000 y 500.000 euros que en el mercado también superaría el millón.

Pero, en general las propiedades muy caras no son las más atractivas para los inversores,que prefieren precios más moderados.La media de valor de los inmuebles que intermedian en Grupo Retiro suele estar en los 350.000 euros y se hallan en  grandes ciudades o poblaciones de más de 100.000 habitantes.En el caso de REI,el precio medio suele estar en los 170.000 euros.

Lo normal es que el comprador compre al contado porque,además los bancos no dan hipoteas sobre una nuda propiedad.Aunque también queda la opcón de abonar rentas mensuales vitalicias.El comprador asume todos los gastos, inqluido el impuesto de plusvalía municipal,el IBI,las deramas extraordinarias y el seguro de la casa.Y en el 90% de los casos tendra que hacer obra el la vivienda una vez obtenga la posesión de la misma.

La persona mayor solo tiene que pagar la  cuota ordinaria de la comunidad y los suministros.De cara a este vendedor es importante el hecho de que esos pagos mensuales están garantizados mediante condición resolutoria,por lo que si el comprador impaga las rentas perdería la propiedad.

Esta fórmula garantiza al inversor la entrada a la propiedad en unos cuantos años (algo  más de una década ),en los que se presupone que el piso se habrá revalorizado y tendrá un golosa rentabilidad media anual que se mueve entre el 6% y el 8% ,según señala Carlos A.Martínez Cerezo,presidente de Grupo Retiro,a El Pais.

COMPRAR CON ALQUILER GARANTIZADO

La persona que compra la vivenda adquiere pleno dominio de la propiedad a la vez que se formaliza con la persona mayor un contrato de alquiler que se eleva a público para su para su inscripción en el Registro de la Propiedad.El inquilino es vitalicio o se quedará en la vivienda como inquilino durante el plazo que se quiera fijar.Así la persona mayor tiene asegurada su vivienda,si ,por ejemplo ,al propietario le embargaran esa casa,el nuevo dueño tampoco podría expulsar al inquilino.

La persona mayor sí puede desistir del contrato en cualquier momento,por lo que inversor no tiene garantizada su permanencia,aunque no suele se lo habitual.

El pago de gastos de compraventa se reparten entre comprador y vendedor.El comprador se hace cargo del notario,el registro y el impuesto de transmisiones patrimoniales,IBI,cuatas ordinarias y extraordiarias y seguro de la vivienda.El vendedor paga la plusvalía municipal,el impuesto de trasmisiones patrimoniales por el arrendamiento y los suministros.

Normalmente quien compra así tiene un descuento de 15% al 20 % sobre el precio mercado y una rentabilidad bruta anual del 5% y al 6,5%.

Fuente:enalquiler.com