Estás muy a gusto en tu piso y te preguntas qué pasará cuando se termine el contrato de alquiler ... Aquí te contestamos.

En los contratos de alquiler de vivienda suelen surgir muchas dudas en cuanto a la duración que debe aplicarse.La duración de los contratos de alquiler viene regulada en los artículos 9 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Este texto sufrió una importante reforma que entró en vigor en fecha 6/06/2013, y por ello es importante tener en cuenta que la duración de los contratos varía si el contrato se celebró antes o después de esa fecha.

Contratos de alquiler celebrados hasta el 5/06/2013

Los contratos de alquiler celebrados hasta el 5/06/13 tenían una duración mínima a voluntad del inquilino de hasta cinco años, en caso de que se hubiera pactado una duración inferior.

Y llegado el día del vencimiento del contrato, si ninguna de las partes ha manifestado su voluntad de no renovarlo con al menos treinta días de antelación a su terminación, el contrato se prorrogará por tres años más.

El artículo 9 LAU 1994 decía lo siguiente:

“Artículo 9 Plazo mínimo

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. (…)”

Y en cuanto a la prórroga del contrato se regulaba en el artículo siguiente:

“Artículo 10 Prórroga del contrato

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.”

Es importante destacar que esas prórrogas son obligatorias para el arrendador y voluntarias para el inquilino que puede irse antes de la finalización de ese plazo de tres años.

Contratos de alquiler celebrados a partir de 6/06/2013

A partir de la reforma de la ley de arrendamientos urbanos que entró en vigor a partir de 6/06/2013, la duración mínima de los contratos se cambió a tres años en vez de los cinco que había anteriormente.

Por lo tanto, en caso de que el contrato de arrendamiento de vivienda se hubiera pactado por un periodo inferior, se podrá ir renovando hasta tres años a voluntad del arrendatario. Y en caso de que llegada la finalización del contrato ninguna de las partes hubiere comunicado a la otra su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará por un año más (artículo 10 LAU).

El artículo 9 dice lo siguiente:

“Artículo 9 Plazo mínimo

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.“

Y en caso de que no se hubiera pactado plazo de duración en el contrato, o este fuere indeterminado, se entenderá que el contrato se pactó por un año, en cuyo caso se aplicarían también el régimen general de las prórrogas previsto en la ley.

Y en cuanto a la prórroga del contrato quedó regulado de la siguiente forma:

“Artículo 10 Prórroga del contrato

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.”

Qué pasa tras la prórroga …

¿Y qué sucede cuando finaliza esa prórroga de tres años (en la regulación existente antes de 6/06/13) o de 1 año (en la regulación posterior a 6/06/13)?

A partir de la finalización del periodo contractual indicado:

A.- Para los contratos de alquiler celebrados hasta el 5/06/2013 se aplica la tácita reconducción a que se refiere el artículo 1566 del Código civil, que da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes.

Dicho consentimiento, se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la vivienda arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, y ello con el consentimiento del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble.

Se entiende que el citado artículo 1566 CC da por finalizado el contrato primitivo de arrendamiento («si al terminar el contrato», dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito.

De lo dispuesto por el artículo 1581 CC , al que se remite a estos efectos el 1566, se desprende la duración a que ha de referirse la «reconducción», pues este artículo, para el caso en que no se fije duración al arrendamiento, acude al criterio lógico de la fijación de la renta («se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario»).

Se entiende que el contrato que se firmó en su día ha finalizado y el contrato se irá prorrogando mes a mes (el 95% de los contratos) o año a año según se haya pactado la renta.

B.- En los contratos de alquiler celebrados a partir de 6/06/2013 se hacen prórrogas anuales hasta el infinito.

No se aplica la tácita reconducción por esta frase resaltada en negro: “Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.”

Es decir, tras los primeros 3 años de alquiler y el otro año de prórroga el alquiler se prorrogará de forma automática anualmente: 3+1+1+1 …

A partir de ese momento, ¿es mejor firmar un nuevo contrato? ¿Conviene mantener el que tenemos?

Siendo un alquiler de vivienda, para seguridad del arrendatario, lo más conveniente en términos de tranquilidad y seguridad, será firmar un nuevo contrato para que vuelvan a aplicar las duración de los artículos 9 y 10 de la LAU ya explicados, que fijarían una nueva duración de 3 + 1 años), y así evitar la incertidumbre que causa el hecho de que cada mes el arrendador pueda comunicar al arrendatario la finalización del contrato.

A este respecto, puede ser aconsejable abrir una negociación entre arrendador e inquilino para cuadrar los intereses de ambos en términos de precio y duración del nuevo contrato, para que ambos se sientan confortables en la nueva relación.

*La duración de los contratos de alquiler fue modificada en fecha 19/12/18 por el real decreto ley 21/2018 de 14 de diciembre, aunque no fue convalidado en el congreso, y por lo tanto no es aplicada. No obstante, todos los contratos celebrados entre el 19/12/18 y el 22/01/19 conservan su vigencia y, por tanto, tendrán la duración mínima de 5 años y 3 años de prórroga.

Fuente: En alquiler

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