TRASFORMARUN LOCAL COMERCIAL A VIVIENDA, ¿NECESITO PERMISO DE LA COMUNIDAD DEPROPIETARIOS?

CAMBIODE USO DE LOCAL COMERCIAL A VIVIENDA, REQUISITOS.

Enmuchos edificios y comunidades de propietarios, observamos la existencia delocales comerciales, que debido a las distintas crisis que vienen produciéndoseen nuestra economía, y sobre todo por el hecho imparable de que se destruye elpequeño comercio y negocios de los barrios, quedan cerrados y vacíos singrandes probabilidades para sus dueños de poder rentabilizar estos inmuebles.Una opción que muchos de ellos se plantean como salida para conseguir unrendimiento, es el cambio del uso de local comercial a vivienda.

En estos casos, lasComunidades de Propietarios, suelen preguntar si ello es posible, y en que media puede afectarles un cambio de estascaracterísticas. Para aclarar a quienes tienen esta preocupación, o se estánplanteando poder hacer una operación de cambio de uso para rentabilizar supropiedad, intentaremos darles respuestas en las próximas líneas.

Lo primero que debemos dejar claro, es que el propietario de un local comercial tiene derecho ala transformación del local en una vivienda, sin que sea necesario acuerdoprevio de la junta de propietarios,mientras dicho cambio no esté expresamente limitado por el régimen de propiedadhorizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria, y sin perjuiciode la obtención de los permisos administrativos que resulten pertinentes.

En Madrid capital paratransformar un local en vivienda se exige que la superficie útil mínima sea de38 metros cuadrados… Y será necesario comprobar que el ámbito urbanístico dondese encuentra el edificio permite el cambio de uso.

No basta que exista una cláusula de los estatutos dela comunidad de propietarios que supuestamente limite el uso de los locales,con textos como por ejemplo “podrán ser destinados a actividades mercantiles,oficinas, establecimientos comerciales, artesanía y otros similares”, para quepueda argumentarse que el cambio queda limitado al uso como vivienda, y que enese caso si deberían modificarse los Estatutos, lo que requeriría el acuerdoprevio de la Junta de Propietarios. Y ello porque la Jurisprudencia delTribunal Supremo ya ha resuelto esta cuestión (así ha sido reiterado endistintas resoluciones de la Dirección General de Registro y Notariado), alconsiderar que las cláusulas de los Estatutos querestrinjan o limiten la libertad de cambio de una propiedad privada, deben deaparecer expresas, de forma clara y, siempre ser interpretadas de formarestrictiva. El TS parte de que el derecho depropiedad está ampliamente reconocido en nuestro Ordenamiento Jurídico por elartículo 33 de la Constitución Española que no admite más limitaciones alderecho de propiedad que las legal o convencionalmente establecidas, que, entodo caso, deberán interpretarse restrictivamente.

En consecuencia esascláusulas deben interpretarse más como una autorización para la actividadmercantil, sin que ello suponga la exclusión de otros usos como el de vivienda, lo que señala la DGRN en sus resoluciones: “lavocación expansiva del dominio permite cualquier uso del objeto sobre el querecae siempre que sea conforme a su naturaleza y a los fines generales deldominio y específicos del régimen de propiedad horizontal”. Para que dichaslimitaciones tengan alcance real y excluyente de otros usos posibles espreciso, por un lado, que estén debidamente recogidas en los estatutos (vid.Resoluciones de 12 de diciembre de 1986 y 23 de marzo de 1998) y, por otro, quelo sean con la debida claridad y precisión (Resoluciones de 20 de febrero de1989 y 15 de julio de 2013) Sólo si los estatutos prevén una limitación en losusos permitidos y dicha limitación, debidamente expresada, consta inscrita enel régimen de propiedad horizontal es posible rechazar la inscripción de uncambio de uso que sea incompatible con su contenido y sin la oportunamodificación llevada a cabo por la junta de propietarios.

A pesar de lo ya dicho, si debemos tener en cuenta, que si bien el cambio dedestino está autorizado, este no podrá darse y requerirá en todo caso laautorización de la junta de propietarios si ello implica la realización deobras que afecten a elementos comunes o estructurales del edificio o conlleveuna modificación de las cuotas de participación.

Apartede lo indicado, y de la permisividad de estos cambios, comprobado que losEstatutos de la Comunidad de Propietarios en cuestión no lo prohíben, loslocales deben ser legalizados para poder convertirlos en vivienda, y seránecesario aportar para su inscripción en el Registro la pertinente licenciamunicipal, que acredite que se puede efectuar el cambio de uso.

EnMadrid capital para transformar un local en vivienda se exige que la superficieútil mínima sea de 38 metros cuadrados, pudiendo reducirse a 25 metros en elcaso de que sea un estudio, cumplir el Código Técnico de la Edificación,especialmente en materias de accesibilidad, salubridad y seguridad frente aincendios. Y será necesario comprobar que el ámbito urbanístico donde seencuentra el edificio permite el cambio de uso.

Y lo más importante, deberán realizarse tres trámites técnico /administrativos:

·Solicitud de Licencia de obras para laadecuación de los espacios e instalaciones del local al nuevo uso de vivienda,mediante procedimiento ordinario que requiere un proyecto técnico visado.

·Obtenida la licencia y realizada lasobra, realizar la declaración dealteración catastral, dejando constancia en el catastro delcambio de uso realizado de local a vivienda.

·Finalmente debe otorgarse la licencia de primera ocupación (necesaria para tener suministro de agua,electricidad, etc.). Para ello tenemos que presentar en el Ayuntamiento elcertificado final de obra y la declaración de cambio de uso de catastro.

Fuente: Dorado