¿La validez de las cláusulas de larga duración del contrato, penalizaciones por incumplimiento de contrato y prórroga automática de larga duración?

Puede que últimamente estés comprobando que al llegar a casa, el ascensor no funciona adecuadamente o está parado, lo que te obliga a tener que subir la escaleras,has llamado en varias ocasiones al servicio técnico, pero a pesar de que vienen y lo ponen en funcionamiento, no acaban de dar una solución satisfactoria, por lo que sientes que no están cumpliendo adecuadamente con su labor de mantenimiento.

También puede ocurrir que se dé la circunstancia de que quieras contratar con otra empresa que te ofrece supuestamente, un mejor servicio o un mejor precio, aunque las más de las veces, es más esto último que lo primero.

Encualquiera de los casos te estas planteando hablar con el administrador de la comunidad para ver si se puede cambiar la contrata de mantenimiento, y que pasos habría que dar.

Tu Administrador, examinará el contrato de mantenimiento, y analizará que obligaciones y derechos tenéis en tu comunidad, indicándote algunas de las cuestiones que te vamos a explicar a continuación.

Normalmente los contratos de mantenimiento de ascensor, con periodos de dos, tres o cinco años, se han negociado buscando unas condiciones económicas ventajosas, y suelen por norma general incluir una cláusula que penaliza el incumplimiento de los plazos por parte de la comunidad, fijando una indemnización, que a título de ejemplo se puede ajustar al pago del 50 por ciento del importe que falta por pagar hasta el final de contrato. Además también suelen incluir cláusulas de prorroga automática, a su vez por un largo periodo de tiempo, con preavisos de rescisión en su caso, que deben efectuarse con una antelación de hasta 90 ó 130 días.

A primera vista, con este tipo de contrato, lo primero es plantearse si es posible rescindirlo de forma unilateral, y si puede evitarse el pagar una indemnización en su caso, según lo estipulado en el contrato.

Por tanto, lo primero a tener en consideración para comenzar a valorar lo que puede ser más conveniente, es ser conscientes de las discrepancias que existen a la hora de determinar si las comunidades de propietarios son consumidores y usuarios, o no, a los efectos de aplicarles la legislación protectora en esta materia y en consecuencia el art. 62.3 del RD Legislativo 1/2007 -EDL 2007/205571-, referido específicamente a los contratos de prestación de servicios en los que se prohíben expresamente cláusulas que fijen plazos de duración excesivos o limitaciones que obstaculicen el derecho del consumidor a poner fin al contrato.

“…nuestra recomendación, para conseguir buenos precios a cambio de un contrato de larga duración, es no negociar por periodos superiores a dos o tres años …”

Esto es importante, porque los tribunales y Audiencias vienen aplicando distintos criterios en relación con la consideración de consumidor final de una Comunidad de Propietarios.

Discrepancia que surge del hecho de que la comunidad de propietarios, aunque no tiene la consideración de persona jurídica, sí que se trata de una comunidad de bienes que opera en el tráfico jurídico casi diariamente y que tiene relaciones con empresas.

El Tribunal Supremo ha recordado en algunas de sus sentencias, las tres orientaciones que en este tema se han venido pronunciando:

1.Reconocimiento de la validez de las cláusulas contractuales y por tanto el derecho a la indemnización de la empresa encargada del mantenimiento de los ascensores. En este caso se entiende que las clausulas han sido negociadas y autorizadas sobre la base de la autonomía de la voluntad de las partes, sin que se rompa la igualdad y el equilibrio entre estas, – tanto la empresa como la comunidad obtienen lo que pretenden-, un largo plazo a cambio de un precio ajustado. Por tanto no reconocen el derecho a la rescisión unilateral sin causa justificada y genera derecho a indemnización.

2.No reconocimiento de la validez de este tipo de cláusulas contractuales, declarando su nulidad, apoyándose para ello en la protección de los consumidores y en el carácter abusivo de las cláusulas contractuales, al entender que estamos ante contratos de adhesión que impiden contratar en mejores condiciones con otras empresas, al fijarse un largo periodo de duración y la cláusula indemnizatoria prevista que limita la voluntad de la Comunidad,generando un desequilibrio entre las partes contratantes que beneficia claramente a la empresa.

3.Reconocimiento de la nulidad de las cláusulas del contrato al entender que en realidad estamos ante un contrato de adhesión y que las cláusulas contractuales son contrarias a la buena fe, desproporcionadas y no equitativas, si bien reconocen un cierto derecho a la indemnización, que es ponderada en atención a las denominadas facultades moderadoras, con lo que se pretende evitar de esta forma que una resolución unilateral, pueda amparar situaciones de abuso del derecho por parte del consumidor.

Ala vista de estas posturas, sigue sin resolverse la cuestión clave, de si una comunidad de propietarios tiene la condición de consumidor o usuario, y por tanto según se entienda una u otra condición, si debe asumir todas las consecuencias que se deriven de la firma de contratos, habida cuenta que cuando se firman en los contratos de mantenimiento, la duración, el precio, la cláusula penal por resolución unilateral, las condiciones del pre aviso en su caso, estas cláusulas se firman voluntariamente y se pueden negociar, porque no existe a priori una parte que pueda imponer condiciones a la otra, sino que se pueden negociar entre un amplio abanico de cláusulas y condiciones, sin posición de inferioridad, teniendo la comunidad la libertad para aceptar estas cláusulas o no. Además de poder contar con el asesoramiento de profesionales a su servicio.

Por ello difícilmente puede afirmarse que una comunidad de propietarios que firma un contrato lo hace en una posición de desequilibrio con la otra parte, a la hora de vincularse y comprometerse para el futuro, y menos que se produzca una posición de inferioridad en las relaciones entre una persona jurídica y una comunidad de vecinos cuando estas negocian.

Lo que debes saber, es que si desistes del contrato, la empresa puede acudir a los tribunales en reclamación de esta indemnización, sobre todo en el caso de que la Comunidad decida no afrontarla, y es probable que los Tribunales como ya te hemos indicado anteriormente, puedan considerar abusiva dicha cláusula, tanto en el tiempo de contratación, como en el montante del importe a indemnizar, es decir en la penalización, en cuyo caso no habría que abonar cantidad alguna.

Pero ojo!!! Esto no tiene por qué ser así como ya hemos comentado, al existirdistintas posturas de los propios tribunales, ya que son muchos los factores que pueden influir a la hora de fijar una sentencia.

Por eso en nuestra opinión, para evitarnos perder capacidad de negociación, nuestra recomendación en este caso que hemos tratado (conseguir buenos precios a cambio de un contrato de larga duración), es no negociar por periodos superiores a dos o tres años, y a ser posible, que dentro de ese periodo no se encuentre la inspección de ascensores, para poder tener la libertad de negociar en aquellos casos en que de la inspección (que se hace cada cuatro años), pudiera surgir la obligación de realizar adaptaciones que supongan un coste económico elevado, y evitar de esta forma que se limite la posibilidad de negociar con otras compañías. Evitando cláusulas de indemnización por rescisión que sean abusivas,y periodos de recisión superiores a treinta días.

Fuente: www.doradoayg.es

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