Te explicamos cuándo cuesta cancelar una hipoteca y qué pasos deber seguir

Cancelar la hipoteca es una de esas gestiones bancarias que no se hacen con frecuencia. Por eso, es normal que no se sepa cómo proceder. Si ese momento  está cerca, te interesará esta guía elaboradora por expertos del comprador de hipotecas de Acierto.com. Aquí te contamos todo lo que debe saber como cancelar tu hipoteca, cuándo cuesta cancelar una hipoteca y los tipos de cancelación de hipoteca que existen.

¿ Qué es una cancelación de hipoteca?

Cancelar la hipoteca significa saldar la deuda hipotecaria que se tenía pendiente con la entidad. Dicho de otro modo, liquidar el préstamo que habíamos pedido para pagar nuestra casa y liberarnos de la hipoteca.

A nivel  bancario, una cancelación de hipoteca puede darse de vario modos: bien cuando se abona el capital que queda pendiente de forma anticipada ( antes de que acabe el plazo de amortización), bien cuando se paga la última cuota del préstamo hipotecario.

Pero hay ora forma de cancelar la hipoteca que, aunque no se realiza con el banco, tiene bastante que ver con él. Es el levantamiento o cancelación registral.

Tipos de cancelación de hipoteca

Como vemos, existen varios tipos de subrogación de hipoteca: de deudor y de banco. En  el primer caso,  el banco puede admitir o no el nuevo deudor, mientras que en el segundo básicamente cambiaremos nuestra hipoteca de un banco a otro. Pero vayamos con más detalles.

Cancelar la hipoteca antes de tiempo: la amortización anticipada

Hay una forma de cancelar la hipoteca sin llegar al fin del plazo de amortización previamente acordado. Es la cancelación una amortización de hipoteca anticipada. Dicho de otra manera: liquidar lo que queda pendiente del préstamo antes de tiempo y en un único pago.

Uno de los beneficios que puede tener el cancelar la hipoteca antes de tiempo es que puede suponer un importante ahorro. Y es que al saldar la cuenta nos evitaremos pagar los intereses que se deberían ir abonando  al ir pagando las cuotas. Sin embargo, hay que tener en cuenta los costes asociados, como las posibles comisiones que nos puedan cobrar por realizar este trámite. 

Así lo aclara Banco de España en su Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario: " esta cancelación anticipada legitima a la entidad para percibir las compensaciones que estuvieran pactadas, aunque nuevamente deberá respetar loa limitaciones legales que estables la vigente normativa".

De estar en nuestro contrato ( no todas las entidades tienen la misma política respeto de las comisiones), el coste de la cancelación de hipoteca dependerá de varios factores. Eso sí, la comisión de cancelación anticipada siempre estará acotada por limites legales.

Teniendo estos aspectos como base, la comisión dependerá del tipo de interés de la hipoteca( si es una hipoteca fija o variable), de cuándo se firmó el préstamo ( ya que se ha ido modificando la legislación que regula las hipotecas) e, incluso , cuánto tiempo ha pasado desde que se suscribió.

Cancelar la hipoteca en el registro: la cancelación registral

Una vez pagada la hipoteca ( bien se haga empleando todo el plazo acordado o con una amortización anticipada), es recomendable hacer una cancelación de la inscripción de la escritura del préstamo en el Registro de la Propiedad. Así conseguiremos que la vivienda figure libre de carcas.

Este procedimiento es imprescindible si lo que se quiere es vender la vivienda o firmar una nueva hipoteca ( rehipotecar la casa); o bien si se necesita que la vivienda figure como garantía  de otro préstamo.

El Banco de España habla de " convivencia"   al referirse a este trámite. Recomienda que, una vez conseguido el certificado por haber salvado la deuda, se realice. Bien sea por uno mismo bien a través de la entidad bancaria con la que se tenía la hipoteca. Pero, aclara, " en este caso la entidad la cobrará las comisiones y gastos correspondientes a dicha tramitación".

¿ Cuánto cuesta cancelar una hipoteca?

No hay una respuesta única para esta pregunta ya que, una vez más, dependerá de varios factores

Primero, en el tipo de cancelación que se va a hacer: no es lo mismo cancelar la hipoteca porque hemos pagado la ultima letra, que cancelarla anticipadamente o darla de baja en el registro.

Segundo, las condiciones de la hipoteca. Esto es , si el cancelar la hipoteca anticipadamente tiene alguna comisión. Este detalle ( tanto si hay comisión como si no) se puede consultar en el contrato hipotecario. Recordamos aquí que la comisión tiene limitaciones legales que varían en función de cuándo se firmo la hipoteca. Te los detalles:

El préstamo firmado después del 19 de junio de 2019: desde este momento se aplica la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario siempre y cuando la hipoteca la haya firmado una personas físicas sobre un inmueble de uso residencial:

Hipoteca fija durante los diez primeros años de vigencia, la comisión máxima será del 2% sobre importe reembolsado anticipadamente. A partir de entonces, tendrá como tope el 1,50%.

Hipoteca variable durante los tres primeros años de vigencia, la comisión  máxima será del 0,25% sobre el importe reembolsado anticipadamente; durante los cinco primeros años de vigencia, el 0,15% y despues,0%

En hipotecas con contratos firmados entre el 9 de diciembre de 2007 y el junio de 2019: la comisión máxima es del 0,5 % sobre el importe que se anticipa los primeros cinco años y del 0,25% los siguientes, tanto en hipotecas fijas como variable. Además podrían cobrarnos, de estar en el contrato, una comisión de riesgo de tipo de interés si aparece en el contrato, cuyo coste medio suele ser de entre el 0,5% y el 5%.

Para préstamos hipotecarios firmados antes del 9 de diciembre de 2007: la comisión es de hasta un 1 % sobre el importe adelantado.

Así al adelantar anticipadamente la hipoteca, el banco podrá cobrarnos alguna comisión al respeto, pactada previamente.

Otra cuestión es la cancelación registral, porque entran en el juego otros gastos. Desde los de la gestoría que te lleve los trámites ( tanto si decides hacerlo por tu cuenta como a través de tu entidad financiera) hasta el coste de eliminar de Registro de Propiedad tu hipoteca ( que lo tiene).

Además, tu banco, se lleva un suplemento en esta operación y la gestión de documentación también lleva un coste asociado, siempre y cuando sea ella la que se encargue de realizar la cancelación. En total, cancelar la hipoteca te puede costar entre 600€  y1200€, aproximadamente.

Esto si, recuerda que el banco no te podrá  cobrar ni un euro por facilitarte el certificado de deuda cero, que es el documento que tendremos que llevar al registro para cancelar la hipoteca. Por eso los mejor es usar un simulador de gastos de cancelación como el del comprador de prestamos de Acierto.com. Así te podrás  hacer una idea sobre cuándo cuesta cancelar la hipoteca en tu caso.

Cómo cancelar la hipoteca antes de tiempo

En el caso que tengamos el dinero para poder cancelar la hipoteca antes de tiempo, deberemos seguir tres pasos básicos, todos ellos con el banco en el que tenemos el préstamo.

Primero, deberemos avisar a la entidad de que queremos amortizar anticipadamente la hipoteca para que nos informe del coste de la operación ( a cuánto asciende la deuda que nos queda por pagar más qué coste tendrá pagar antes de tiempo).

Es posible que tengamos que comunicar por escrito y en un tiempo determinado nuestra intención, además de detallar el importe que se va a amortizar. Las condiciones sobre cómo informar oficialmente al banco que vamos a amortizar anticipadamente la hipoteca deben venir detalladas en el contrato que se firmó al suscribirla.

Cómo cancelar la hipoteca en el registro

Como en el apartado anterior, debemos distinguir entre dos casuísticas: la cancelación de la hipoteca por amortización total y la cancelación registral de la hipoteca. En el caso de la cancelación anticipada, el banco es quien te indicará la documentación necesaria y todo el proceso, hasta la cancelación.

Pero si necesitas cancelar la hipoteca en el Registro, debes seguir estos cinco pasos:

Solicitar a la entidad la expedición del " certificado de deuda cero" , que acredita que se ha terminado de pagar la hipoteca. Solicitar y recibir este documento no tiene coste alguno para el cliente.

Decidir cómo realizar los trámites notariales y registrales: por tu cuenta, o a través de la entidad. En este caso, te podrá cobrar comisiones y gastos por la tramitación ( si bien deberá informarte de las mismos previamente).

Acudir a una notaría ( podemos elegir cuál) con el certificado de deuda cero, y entregarlo. La entidad no puede cobrar por el trámite de la firma ni por el desplazamiento a la notaría.

Solicitar y cumplimentar el documento de Actos Jurídicos Documentados ( IAJD) ( modulo 600 para cancelación de hipoteca) en una delegación de Hacienda  de la comunidad autónoma corresponded o descárgalo online. Es un paso obligatorio y exento de pago.

Con la copia del pago del impuestos, el certificado de deuda cero y la escritura, acudir al Registro de la Propiedad ( puede encargarse también la entidad, a través de sus servicios de gestoría) para efectiva la cancelación. Los aranceles registrales ( lo que has de pagar en el Registro) dependen del valor de la hipoteca.

Otras dudas que pueden surgir en la cancelación de una hipoteca

Cancelar una hipoteca es algo que no suele muchas veces. Es normal que surgían muchas dudas, además  de las que hemos tratado en apartados anteriores.

Así ,¿ qué sucede con los productos bonificadores al cancelar anticipadamente la hipoteca? Porque, si con ella contratarse, por ejemplo, un seguro de hogar 8 y así pudiste conseguir mejor condiciones en el préstamo), ¿ qué pasa con él? Pues que podrás cancelarlo sin problemas e incluso recuperar la prima no consumida, si se da el paso.

Tampoco deberás seguir atado- si no lo deseas- a todos aquellos productos que contrataste al firma el préstamo, como las tarjetas de crédito. Ni mantener tu nómina domiciliada.

En cuanto a los trámites, es importante que tengas claros varios puntos: cobrar por el certificado de deuda cero, ni por el desplazamiento al notario para la firma.

También es clave insistir en el hecho de que si has terminado de pagar tu hipoteca y no tienes intención de vender la casa, no es obligatorio cancelar la hipoteca en el Registro. De hecho, se puede cancelar una hipoteca sin hacer nada. Yes que, transcurridos veinte años desde el fin del plazo de la hipoteca, el Registro de la Propiedad elimina las cargas sobre la vivienda. En otros tipos de cancelación de hipoteca: por prescripción.

Cuál es el mejor momento para cancelar la hipoteca

A nivel general, como en todos los productos bancarios, no hay un momento perfecto para llevar a cabo la cancelación de la hipoteca antes de tiempo.  Tendremos que recurrir a la situación particular de cada hipotecado. 

El momento perfecto será cuando tengamos ahorrada una cantidad de dinero lo suficientemente importante que nos permita tanto adelantar ( o cancelar) la hipoteca, como seguir disfrutando de una parte de dinero ahorrado. 

Cancelación de hipoteca: ¿ al principio o la final del préstamo?

Teniendo en cuenta que el sistema de amortización más usado en España es el francés, en el que la parte de la  cuota que se destina a abonar intereses va decreciendo a medida que va transcurriendo el plazo de amortización, se recomienda que la amortización anticipada se haga cuanto antes mejor. Así, a la larga, nos ahorraremos parte de los intereses.

Pero ojo, porque no siempre es así. Hay que tener en cuenta oros factores. Por ejemplo, en la hipotecas variables, también hay que tener en cuenta el valor que tenga el euríbor actual .En teoría, es mejor cancelar la hipoteca cuando el tipo de referencia está subiendo, ya que así se acaban pagando menos intereses. Así que, ahora que vuelve a marcar valores positivos tras seis años en números rojos, puede empezar a ser el momento de cancelar hipoteca .... Si se puede.

Alternativas a la cancelación de hipoteca

La gran alternativa a la cancelación un hipoteca es ahorrar. La forma sobre cómo hacerlo, dependerá de cada perfil.

Al día de hoy, las cuentas remuneradas y los depósitos a plazo fijo, productos habitualmente se recomiendan para perfiles conservadores ya que no implican ningún riesgo de perdida de capital, ofrecen rentabilidades muy bajas. Por tanto, es probable, que el beneficio que nos den este tipo de productos esté  por debajo del interés que pagamos por la hipoteca. De ser así, quizás estaría bien plantearse amortizar la hipoteca ya que , a la larga, se trata de una forma de ahorrar. 

Pero existen alternativas más rentables que las cuentas o los depósitos. Eso sí, se tienen que asumir ciertos riesgos para conseguir rentabilidades, como inversiones en bolsa u otro tipo de productos financieros. En estos casos, se tiene que saber que a veces se van a conseguir beneficios y otras no o, incluso, se van a registrar pérdidas. Por tanto, hay que estar alerta de su evolución.

¿Y si, más que cancelar la hipoteca quieres contratar una?

Si más que cancelar una hipoteca, lo que quieres es contratar una y no sabes por dónde empezar, en el comprador de hipotecas de Acierto.com te podemos ayudar. Para ello, solo tendrás que responder a un sencillo cuestionario y , función de tus respuestas y tras analizar la oferta de más de 30 entidades, te mostraremos aquellas hipotecas que más se ajustan a tus necesidades y perfil.¡ En poco minutos!

Estas son las peguntas que te haremos : 

Para que pides hipoteca ( comprar una primera o segunda vivienda, mejorar la hipoteca actual, reunificar deudas...).

Precio ( valor de tasación o compraventa) de la vivienda. 

Numero de titulares que tendrá la hipoteca.

Tipo de contrato laboral ( si es autónomo, está indefinido, es jubilado, pensionista, etc.) del titular con más ingresos.

A cuánto asciende el total de ingresos  de todos los titulares de la hipoteca.

Cuánto se está pagando, si se tienen, por otros préstamos o financiaciones.

En qué provincias está ubicado el inmueble.

Datos personales para facilitarte la oferta ( nombre y apellidos, correo electrónico y  un número de teléfono).

Además a parte de enviarte una propuesta personalizada, también podrás contar con la ayuda de nuestros agentes, y durante la contratación de tu hipoteca.

Fuente: www.acierto.com